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龙湖再落一子 京西商业潜力待挖掘

2019-11-30 19:07 来源:yiqu

内容摘要:

  郊区新城作为相对独立的空间,难借助市区商业服务居民,只能新建商业体系。北京门头沟区域内生活购物中心“北京长安天街”在11月15日开业,吸引了大量消费者。门头沟区域拥有大量居民和企业,但商业项目十分匮乏,多为夫妻老婆店、传统百货业态。与此同时,由于新城开发持续推进,城市人口向多点地区流向明显,郊区商业设施与居住设施空间匹配度有待提高。

  新商场带大量首店进驻门头沟,补商业空白。走访看到,长安天街进驻有有150余个品牌,其中70%为城市、区域首店,例如哈根达斯、牛角村、内外等品牌。商场还引入面积超400平方米的博纳国际影城,为区域首家IMAX影厅。除影城主力店外,还有物美超市和优衣库等主力品牌。从业态分布上来看,该商场负一层为超市和生活服务业;一层为数码、品牌服饰及珠宝品牌等;二层为年轻服饰、鞋类等;三层主打儿童业态;四层以餐饮为主;五层引入影院、KTV等休闲业态。据悉,长安天街是由住总、华远、远洋、永同昌、和龙湖共同投资建设、委托龙湖商业进行全面管理的购物中心。

  相比区域内其他商场多为老百货、零售店模式,长安天街在格局和场景的优化上下了不少功夫。北京商报记者注意到,长安天街引入了村落、市集、水景喷泉等创意,以30%绿量覆盖度。其中,5层“空中村落”融合了门头沟地区的生态文化;B1层“生活市集”塑造成场景街区。根据长安天街负责人介绍,长安天街辐射区域内人口最为主要的消费客群为年轻人及年轻家庭,所以空间设计上增加本地化特色。

  从地理位置上来看,长安天街直接与地铁上岸站接驳,在地理位置上略占优势。龙湖商业相关负责人表示,龙湖商业旗下购物中心的选址是根据人口规模、轨道交通节点进行分布。具体参照表示是所选地块5公里内,人口密度平均为30万人次,优选轨道交通枢纽布局。

  此次进驻门头沟地区,是龙湖商业瞄准新城发展潜力的又一布局。北京商报走访长安天街周边发现,周围有大量社区,包括西长安壹号、远洋新天地、华润悦景湾等,中关村科技产业园、首钢产业园也在该区域设点。

  北京商报记者从链家、富家网看到,该区域房价每平米在47000元至60000元左右,这一价格档位在北京远郊区县整体房价中也属高位了。根据公开资料显示,该区域周边常住人口约20万人,预计在2025年增至30万人。随着高端住宅的陆续入场,附近人群层次及消费能力逐渐成为门头沟商业发展的驱动力。

  虽然人口、产业密集,但该区域商业配套功能尚显缺失。记者看到,该区域商业多以夫妻老婆店、小型超市、独门独店为主,唯一一个商业综合体还在近期进入到调改期。Plus365购物中心距离长安天街约10分钟车程,是该区域最早的购物中心。北京商报记者走访看到,Plus365购物中心面积并不大,还有部分区域拉起围挡。一位居住在附近的王女士告诉记者,围挡处曾是热风门店,还有宴桃园也在近日闭店撤出该项目。王女士坦言,自长安天街开业后,身边朋友都选择前去长安天街,而不再来Plus365了,因为该商场的零售品牌太少,不能满足平时换季购买衣服的需求。

  近年来,新城地区随着产业发展不断壮大,人口不断聚集,商业配套尤显不足。根据记者在门头沟区域走访得知,该区域未来还将有新的商业项目进驻。紧邻地铁S1线小园站,由首开、保利共同开发的欢乐大都汇现在正在招商中,该项目约3万多平方米,目前已有20多个商家对外营业。

  北京市商业服务业设施空间布局规划显示,在各区商业服务业设施规模情况中,房山、门头沟、延庆等区商业总体规模较低。在人均规模上,房山、门头沟、平谷、延庆等地人均商业建筑面积偏低。

  郊区新城作为一个相对独立的空间主体,难以借助市区商业服务新城居民,只能通过新建商业体系来满足自身商业需求。

  中购联购物中心委员会主任郭增利表示,传统郊区商业的功能构成相对单一,由聚集专卖店的商业街构成。随着消费行为与理念的升级,新兴商业综合体项目正在瞄准这一市场机会。由于新城区域存在大量的人口导入,并且以年轻人居多。这类人群的购买力和购买意愿比较强,所以新城区的核心地区成为了商业项目的重点目标。尤其北京人口外溢的特点明显,由于市区房价、房租昂贵和稀缺等因素导致居住人群挤压到新城区,所以也会带动产业转移,当一个新城区域具备人口和产业两大因素时,这样的区域更具备商业发展潜力。

  虽然需求旺盛,但经营过程中还需要跟随消费趋势变化。北京商业经济学会常务副会长赖阳表示, 消费者对品牌替代率及网红品牌的要求很高,以及对文化、艺术等消费的要求也越来越高。所以新开商场在空间的创造和设计上需要更多探索,满足消费者对生活之外第三空间的需求。

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